La figura dell'amministratore di condominio è fondamentale per la gestione ordinata degli spazi comuni e per il rispetto delle regole che garantiscono la convivenza civile tra i condomini. Un amministratore competente contribuisce a valorizzare il patrimonio immobiliare e ad assicurare una gestione efficiente e collaborativa. Al contrario, un amministratore incapace può creare conflitti e disservizi.
Chi è l'amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è il soggetto, fisico o giuridico, incaricato di eseguire le delibere dell’assemblea, gestire le parti comuni dell’edificio e rappresentare legalmente il condominio. La sua figura è disciplinata dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile, così come modificati dalla Riforma del Condominio (Legge 220/2012). La nomina di un amministratore diventa obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto.
L'amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza (Cass. 7498/2006; Cass. Il mandato (art. Pertanto, l’amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice civile in relazione a questa fattispecie contrattuale. L’art. 1129 c. 15 c.c. richiama espressamente le disposizioni sul mandato, contenute nel Libro IV (delle obbligazioni), titolo III (dei singoli contratti), capo IX (del mandato), sezione I (disposizioni generali). Le suddette regole si applicano anche agli amministratori di edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica (art. 1129 c.
Il codice civile fa espresso riferimento alla disciplina del mandato, applicabile in via residuale (Cass. 20137/2017; Cass. 9082/2014; Cass. 14197/2011 citate da Cass. La giurisprudenza ha, altresì, chiarito che il contratto concluso tra l’amministratore e la compagine condominiale non costituisce un contratto di prestazione d’opera intellettuale. L’attività di prestazione d’opera intellettuale è subordinata all'iscrizione in un apposito albo o elenco (art. 2229 c.c.), mentre la professione di amministratore, in seguito alla riforma sul condominio (legge 220/2012), è subordinata solo al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità (art. 71 bis disp. att.
Requisiti per svolgere la funzione di amministratore
Chi può svolgere la funzione di amministratore di condominio?a. godimento dei diritti civili;b. non essere stato condannato per delitti contro il patrimonio, la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, se è stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che sia intervenuta la riabilitazione;c. non essere interdetto o inabilitato, né essere stato sottoposto ad amministrazione di sostegno;d. aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica. Tali corsi hanno una durata minima di 72 ore (di cui 48 di teoria e 24 di pratica). Ci sono poi i corsi per la formazione periodica la cui durata minima è stabilita in 15 ore.e. per coloro che hanno svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data del 17 giugno 2013, fatto salvo l'obbligo di formazione periodica.
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La perdita dei requisiti (a, b, c, d, e) comporta la cessazione dall'incarico. Per godimento dei diritti civili s’intende che il soggetto gode della capacità elettorale, tale capacità è attribuita a tutti i cittadini che abbiano compiuto la maggiore età. l’annotazione sul libro dei protesti ossia sul registro informatico dei protesti, istituito con il D.L. 18 settembre 1995 n. 381, avviene i…
Compiti e responsabilità dell'amministratore
L'amministratore di condominio ricopre un ruolo centrale nella vita condominiale, fungendo da intermediario tra i condomini e garantendo la corretta gestione del condominio. Si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.
Le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c.
Gestione amministrativa
La gestione amministrativa include una serie di compiti cruciali come la tenuta dei registri condominiali, la redazione e l’aggiornamento del regolamento di condominio, e l’organizzazione dell’assemblea dei condomini.
Tenuta dei registri condominiali: L’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Inoltre, deve curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità.
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Convocazione dell'assemblea: L’amministratore è obbligato a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. In relazione alle modalità di convocazione dell’assemblea, si ricorda che l’art. 66 c. 3 disp. att. c.c. La Suprema Corte ha più volte affermato che “non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria” (Cass. 16399/2025). L’omessa comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale. L’assemblea non può validamente deliberare, né l’amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria, infatti, la succitata disposizione (art. 66 c. 3 disp. att. c.c.), nel dettare, forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all’assemblea, prevede una disciplina inderogabile “stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione dell’autonomia privata” (Cass.
Gestione tecnica
Sul fronte tecnico, l’amministratore si occupa di garantire la manutenzione e l’efficienza delle strutture e degli impianti comuni. Ciò comporta la programmazione di ispezioni periodiche, la valutazione delle necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria, e la supervisione dei lavori.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: Nell’ambito degli atti conservativi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni (art. 1130 c. 1 n. 4 c.c.). Viceversa, la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall’assemblea. In caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.) può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea.
Uso dei beni comuni: L’amministratore ha il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni, ad esempio le scale, gli androni e così via. In particolare, deve disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; deve anche occuparsi delle altre attività necessarie, come la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. L'art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d'uso della parti comuni, l'amministratore o i condomini possano diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione. In linea generale, con riferimento ai beni condominiali, come il cortile, il giardino, il lastrico solare ad uso non esclusivo e così via, spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. In particolare, egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali. Ad esempio, può intimare ai genitori dei bambini che schiamazzano durante i giochi in giardino di cessare con il disturbo alla quiete del condominio. Qualora il regolamento condominiale lo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. 1136 c. 2 c.c., ossia la delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Gestione contabile
La gestione contabile richiede la predisposizione del bilancio preventivo, la riscossione delle quote condominiali, l’elaborazione del bilancio consuntivo e la gestione delle eventuali morosità.
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Rendiconto: L’amministratore deve redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione. Il rendiconto deve essere presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o sia dimissionario (si rinvia al paragrafo 12). L’art. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.
Riscossione delle quote condominiali: La legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione del consesso assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 c. 3 disp. att. c.c.). Con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l’amministratore è destinatario di un comando previsto dalla legge a tutela dei creditori del Condominio stesso. Pertanto, nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi il legittimato passivo è l’amministratore in proprio e non il Condominio in persona dell’amministratore. La Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza 15 gennaio 2025, n. 1002 ha affrontato la questione per la prima volta, in quanto non si registrano precedenti di legittimità.
Obblighi specifici dell'amministratore (art. 1129 c.c.)
L'art. 1129 c.c. elenca una serie di obblighi specifici dell'amministratore, tra cui:
- Eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
- Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
- Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi condominiali.
- Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
- Eseguire gli adempimenti fiscali.
- Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
- Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità.
- Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti pendenti.
- Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Inoltre, l'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63 c. 1 disp. att.
Apertura del conto corrente condominiale
L’apertura del conto corrente a nome del condominio rappresenta un adempimento essenziale. L’amministratore deve farvi transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi. La mancata apertura del conto può comportare la revoca dell’amministratore per giusta causa (si rinvia al paragrafo 14) e costituisce una grave irregolarità (art. 1129 c.
Rappresentanza del condominio
All’amministratore compete la rappresentanza dei partecipanti al condominio (art. 1133 c. Se la citazione o il provvedimento dell’autorità amministrativa ha un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l'amministratore è tenuto a darne notizia all'assemblea dei condomini, in difetto può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni (art. 1131 c.
In materia di mediazione si segnala che l’amministratore (art. 71-quater comma 2 disp. att. c.c. che rinvia all’art. 5-ter d.lgs. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. In buona sostanza, in base alla norma (art. 71-quater disp. att.
Aggiornamento professionale e responsabilità
Uno degli aspetti più critici nella professione dell’amministratore di condominio è l’obbligo di aggiornamento attraverso corsi di formazione. La Legge 220/2012, conosciuta come la riforma del condominio, ha introdotto requisiti specifici per l’aggiornamento professionale degli amministratori, allo scopo di garantire che siano sempre informati sulle ultime novità legislative e sulle migliori pratiche di gestione condominiale.
Nell’ambito della sua gestione, l’amministratore di condominio abbraccia un insieme complesso di responsabilità legali e finanziarie, che richiedono un esercizio costante di diligenza e professionalità. Tra le responsabilità legali, l’amministratore è chiamato a garantire che il condominio rispetti scrupolosamente gli standard di sicurezza imposti dalla legge per gli edifici, comprendendo l’adeguamento alle normative antincendio, le verifiche periodiche degli impianti elettrici e idraulici, e l’accessibilità per persone con disabilità. Inoltre, ha il dovere di gestire in maniera trasparente le finanze condominiali, assicurando una comunicazione chiara e puntuale sulle decisioni finanziarie prese e sulle spese effettuate.
Responsabilità penale dell'amministratore
L’amministratore condominiale risponde penalmente?
Il ruolo del revisore contabile
Sul versante finanziario, l’amministratore deve dimostrare un’attenzione particolare nella gestione dei fondi condominiali. In questo contesto, emerge l’importanza del revisore contabile condominiale, una figura professionale che, sebbene non sempre obbligatoria, rappresenta un valore aggiunto nella gestione condominiale. Il revisore ha il compito di esaminare in modo indipendente la contabilità e i documenti finanziari del condominio, verificando la correttezza e la trasparenza della gestione amministrativa portata avanti dall’amministratore.
Comunicazione e trasparenza
L’abilità di instaurare una comunicazione chiara, trasparente e continua con i condomini rappresenta una delle pietre miliari di una gestione condominiale di successo. L’amministratore deve essere disponibile a ricevere e gestire le segnalazioni dei condomini, organizzando incontri individuali o assemblee straordinarie per affrontare e risolvere le problematiche emergenti. Un esempio di comunicazione efficace potrebbe essere l’implementazione di un’applicazione mobile dedicata al condominio, attraverso la quale l’amministratore può inviare notifiche in tempo reale su questioni urgenti, condividere documenti, programmare appuntamenti per la consultazione dei documenti in ufficio e raccogliere feedback o segnalazioni dai condomini.
Come scegliere un buon amministratore
La scelta dell’amministratore non va presa alla leggera. Un’attenta valutazione preventiva può evitare gravi problematiche future. Il consiglio migliore è quello di puntare su figure professionali serie, qualificate e con una reputazione solida. Non bisogna mai limitarsi a un solo candidato. Attenzione a cosa è incluso nella parcella base e cosa invece è considerato “extra”. In piccoli condomìni è possibile nominare un condomino come amministratore interno. Con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (art.
La gestione economica deve essere limpida e documentabile.
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