L'idea di cucinare all'aperto, magari preparando una grigliata sul balcone, è allettante, specialmente durante la bella stagione. Tuttavia, vivere in un condominio implica il rispetto di regole e normative che possono limitare questa libertà. Questo articolo esplora le normative vigenti, i limiti imposti dai regolamenti condominiali e i potenziali rischi legati alla cottura di cibi sul balcone.
Cucinare sul Balcone: Si Può?
In linea generale, preparare cibi sul balcone di casa, ad esempio con un fornelletto da campo o un barbecue, è una pratica che, salvo specifici divieti, può rientrare nell’uso legittimo della proprietà esclusiva. Ai sensi dell’art. 832 c.c., il proprietario ha diritto di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, ma ciò deve avvenire senza ledere i diritti altrui. Dunque, se non vi sono prescrizioni contrarie nel regolamento condominiale e l’attività avviene in modo discreto e sicuro, cucinare sul balcone può considerarsi legittimo.
I Vincoli di Legge: L'Articolo 844 del Codice Civile
Il principale riferimento normativo è l'articolo 844 del Codice Civile, che disciplina le immissioni di fumo, odori e rumori. Questo articolo stabilisce che tali immissioni sono vietate quando superano la normale tollerabilità, tenendo conto delle caratteristiche della zona e delle modalità di utilizzo degli immobili.
La "normale tollerabilità" è un concetto chiave, ma anche soggettivo. La valutazione è spesso rimessa al giudice, che deve esaminare caso per caso, considerando diversi fattori:
- Rumori: Si valutano eventuali limiti di decibel stabiliti a livello nazionale o locale.
- Fumi e odori: La valutazione avviene caso per caso, considerando frequenza, intensità e distanza tra i balconi. Il giudice può avvalersi di perizie tecniche per misurare l’impatto delle stesse immissioni.
La Corte di Cassazione (sent. n. 10929/2007) ha stabilito che le immissioni da cottura all’aperto possono essere moleste anche se saltuarie, quando risultano significativamente fastidiose per i vicini.
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Il Ruolo del Regolamento Condominiale
Anche se il Codice Civile non vieta espressamente di cucinare sul balcone, il regolamento condominiale gioca un ruolo cruciale. Esistono due tipi principali di regolamento:
- Regolamento Condominiale (approvato a maggioranza): Può introdurre vincoli specifici, come orari in cui si può cucinare o tipologia di immissioni ammesse, ma non può pregiudicare la libertà di ciascun condomino all’interno della sua proprietà privata.
- Regolamento Contrattuale (approvato all’unanimità o stilato dal costruttore): Può includere divieti o limiti ben più vincolanti, che possono riguardare anche le singole unità immobiliari. La modifica di un regolamento contrattuale richiede sempre l’unanimità dei condomini.
In assenza di limitazioni, è comunque necessario evitare di compromettere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio.
Barbecue sul Balcone: Cosa Bisogna Sapere
Anche quando cucinare sul balcone è ammesso, l'utilizzo del barbecue solleva spesso dubbi. I fumi e gli odori sprigionati dalla griglia possono essere intensi e arrecare disturbo ai vicini.
Non ci sono divieti specifici, se non i limiti dell'articolo 844 del Codice Civile e del regolamento condominiale. Tuttavia, è consigliabile adottare alcune precauzioni:
- Scegliere attrezzature a basso impatto: Preferire barbecue elettrici (senza fumo) o a gas, che producono meno fumo rispetto a quelli a carbonella.
- Rispettare le norme di sicurezza antincendio: Mantenere il barbecue lontano da materiali infiammabili come tende, mobili o piante.
- Informare i vicini: Un gesto di cortesia che può prevenire contestazioni.
Altre Attività di Cottura: Friggere e Arrostire
Le stesse considerazioni valgono per altre attività di cottura potenzialmente fastidiose, come friggere o arrostire. Il criterio principale è sempre quello delle immissioni oltre la normale tollerabilità. Se si producono fumi particolarmente fastidiosi o odori che invadono gli appartamenti altrui, si rischiano le lamentele dei vicini.
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Casi Specifici: Verande e Consumo di Cibi sul Balcone
È utile analizzare alcuni casi specifici:
- Cucina sul balcone verandato: L’installazione di attrezzature per cucinare in una veranda chiusa potrebbe essere soggetta ad autorizzazioni specifiche, in quanto potrebbe comportare una modifica della destinazione d’uso dello spazio. Le norme antincendio previste dal D.M. 37/2008 si applicano soprattutto a installazioni fisse, mentre l’uso di barbecue o fornelli portatili non richiede autorizzazioni particolari, oltre al rispetto delle regole condominiali e di sicurezza.
- Mangiare sul balcone: Anche se non è vietato, è importante non produrre rumori, odori o fumi che potrebbero essere intollerabili per i vicini.
Rischi e Conseguenze della Violazione delle Norme
Cosa succede se si cucina sul balcone violando il regolamento condominiale o i vincoli di legge?
- Violazione del regolamento condominiale: L'amministratore può inviare un richiamo scritto al responsabile, intimandolo di cessare l'attività. Se l'avvertimento non sortisce effetto, l'assemblea condominiale può deliberare sanzioni, se previste dal regolamento.
- Superamento della normale tollerabilità (art. 844 c.c.): I vicini possono agire in giudizio per ottenere la cessazione delle immissioni moleste e il risarcimento dei danni. La valutazione del giudice si basa sull'intensità del disagio subito, eventualmente supportata da misurazioni e sopralluoghi.
- Reato di getto pericoloso di cose (art. 674 c.p.): Nei casi più gravi, se le esalazioni e i fumi sono assolutamente insopportabili e persistenti, capaci di inquinare e sporcare la proprietà altrui, si configura il reato di getto pericoloso di cose.
Come Dimostrare l'Intollerabilità delle Emissioni?
Dimostrare la tollerabilità di queste emissioni è spesso complesso. Se per quanto riguarda i rumori esistono sistemi di misurazione dei decibel, quando si parla di odori la situazione è un po’ più complicata. Anche se esistono degli strumenti di misurazione anche per gli odori, si tratta di tecniche poco diffuse per le quali è necessario rivolgersi a un perito che sia presente nell’esatto momento in cui i fumi vengano rilasciati.
La prova dell’intollerabilità di fumi e odori provenienti dal balcone del vicino può essere data con ogni mezzo, ivi comprese le testimonianze delle persone che possono riferire del disturbo arrecato dalla cucina.
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